从“十四五”规划内容,看清未来五年房地产行业走向

澳门金沙娱乐场 2021-03-17 09:11:48
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3月12日,“十四五”规划和2035年远景目标纲要正式对外发布,作为指导我国今后5年及15年国民经济和社会发展的纲领性文件,全文共19篇65章,分别在第4篇、第6篇和第8篇提及房地产相关内容。

来源:丁祖昱评楼市

3月12日,“十四五”规划和2035年远景目标纲要正式对外发布,作为指导我国今后5年及15年国民经济和社会发展的纲领性文件,全文共19篇65章,分别在第4篇、第6篇和第8篇提及房地产相关内容。

相较于“十三五”规划内容,下一个五年规划对房地产方面的内容着墨颇多,直接提及房地产方面的内容多达538字,核心在于通过实施实施房地产市场平稳健康发展长效机制,促进房地产与实体经济均衡发展,坚持“房住不炒”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。

作为中国经济的压舱石和稳定剂,房地产市场发展与中国经济发展一脉相承。2020年,我国GDP首次突破100万亿元,同比增长2.3%,成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。在此基础上,中国房地产市场表现超预期,2020年,全国商品房销售面积17.6亿平方米,比上年增长2.6%,商品房销售额17万亿元,增长8.7%,增速与GDP增速基本保持一致。

2035年,我国人均GDP达到中等发达国家水平,2万美元或将是重要的参考标准,预示着经济增长仍是必要条件,未来15年年均GDP增速仍需保持在5%附近的合理区间。此外,从建立健全城乡统一的建设用地市场、完善新型城镇化战略和完善城镇化空间布局等方面来看,房地产行业仍然存在较大的发展空间。

?? 01   因城施策落实“三稳” 租赁、保障缓解大城市住房难题

“十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系,加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。

对于住房市场体系,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化城市政府主体责任,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

其中明确提及建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控。从上海、杭州等热点城市出台政策内容来看,房地产金融方面调控将成为接下来的政策重点。热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲,现阶段地价、房价仍是不能碰的红线,一旦市场出现过热的征兆,短期内城市地价、房价过快上涨,调控政策大棒必将尾随而至。

具体而言,完善房价地价联动机制,热点城市或将效仿北京、上海,商品住宅用地出让实行限房价、竞地价,指导开发企业理性拿地。严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”,严控个人住房贷款投放节奏,并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度,尤其要加强信贷资金用途管理,严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。以税收调节为主要手段,打压市场投资炒作氛围,例如增值税征免年限从2年提升至5年,延长住房持有年限,规避寄望于短期房价上涨后投资套利。

压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言,土地供应要有供有限,适度降低土地出让价格,尤其要增加平价地以及低价地供应,给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费,那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项,其对市场拉动力也将更为直接有效。

对于住房保障体系,切实增加租赁住房和保障房供应,解决好大城市住房突出问题。

加快发展住房租赁市场,土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,并保质保量完成。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房,既要用活增量土地资源,更要挖潜存量土地资源,缓解大城市长期供地压力。

地方政府要多渠道筹措保障资金,地方财政更要安排专项资金,并通过提前告知、预拨等方式,加快财政资金拨付进度,全力支持租赁住房和保障房建设,确保保障工程项目都能顺利开工、按时完工,顺利达成住房保障目标。

规范市场化租赁住房发展,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。长期来看,租赁市场监管要制度化、常态化,资金监管仍是重点领域,既要加强对租金、押金使用情况的监管,又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。

02   市场份额向城市群和都市圈集中   核心城市市场价值重构

在城镇化空间布局中,文件提及“发展壮大城市群和都市圈,分类引导大中小城市发展方向和建设重点,形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。依托辐射带动能力较强的中心城市,提高1小时通勤圈协同发展水平,培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。”

从房地产角度而言,未来市场份额将向城市群和都市圈集中,强化行业新格局。

目前,我国已经获批的城市群共有19个,承载了我国75%以上的城镇人口,贡献了80%以上的GDP。我们认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地,市场占有率也将稳中有升。

核心城市与卫星城市市场价值重构。积极打造一批1小时通勤的现代化都市圈,人力、物力、财力等资源要素将在核心城市与周边卫星城市之间双向流动,全面疏解超大、特大城市非核心功能,培育发展卫星城市特色产业体系,并加快市政配套功能建设,真正实现以产留人、以人促产。

03   新型城镇化仍是行业制度红利   潜在购房需求充裕

坚持走中国特色新型城镇化道路,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展,使更多人民群众享有更高品质的城市生活;放开放宽除个别超大城市外的落户限制,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。

“十四五”时期,我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%,未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间,大约5600万人将由农村迁移至城镇,期间有望带动更多增量购房需求,进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

户籍制度改革或将成为城市房地产市场的“助推剂”。十四五”时期将深化户籍制度改革,加速农业转移人口市民化。城区常住人口300万以下的中小城市更实行“零门槛”落户,真正实现人口的自由迁徙,全面提升新市民在城市的认同感和归属感,让外来人口都能安心就业、放心置业。

值得期许的是,随着新晋落户人口持续增多,房地产市场将明显受益,潜在购房需求依旧充裕,且更为刚需,有望在较长时间周期内有序释放。

从人口的角度而言,“十四五”时期将优化生育政策,全国出生人口整体降幅或将明显收窄,再加上全面提升国民素质及教育水平,高等教育毛入学率将由2020年54.4%提升至60%,大批高校毕业生有望转化为房地产市场潜在置业需求,并有较强购买力支撑。受此影响,“十四五”时期房地产市场仍有强劲需求支撑,成交规模大概率将继续走稳。

此外,文件明确提出完善养老服务体系,未来五年养老地产或将步入发展快车道,市场规模或将大幅扩容,并有望超越地产开发主业。

“十四五”期间,中国新型城镇化建设进入高质量发展阶段,房地产行业仍然面临许多机会。

未来五年,中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间,新增城市人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑,城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。此外,城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分,京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。

对于房企来说,如何把握时机,抢占城镇化建设红利成为接下来需要考量的重点。从房地产企业“第二增长曲线”而言,租赁、城市更新以及养老地产都将迎来新一轮发展快车道,这也是房企发展的机会点,综合而言,房地产行业仍然存在较大的发展空间,并呈现出平稳健康发展的特征。

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